Batasi Jumlah Restoran, Dalam beberapa tahun terakhir usaha makanan dan minuman atau food and beverage (FnB) – seperti restoran menjadi tulang punggung bagi pusat perbelanjaan atau mal. Meski demikian Ketua Umum Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) Alphonzus Widjaja mengungkapkan, manajemen mal tidak bisa banyak menarik restoran demi keseimbangan mal. Manajemen pusat perbelanjaan perlu pintar dalam mengatur tenant yang masuk dan keluar untuk menjaga traffic tetap sehat. Beberapa tenant yang tidak melanjutkan kontrak bisa digantikan tenant baru yang memiliki prospek dalam menarik pengunjung.
Bos Pengusaha Ungkap Mal “Harus” Batasi Jumlah Restoran, Ada Apa? – Kontribusi mal yang baru buka juga menarik lebih banyak pengunjung untuk datang, biasanya mal ini lebih baru dalam menghadirkan konsep, Kontribusi mal yang baru buka juga menarik lebih banyak pengunjung untuk datang, biasanya mal ini lebih baru dalam menghadirkan konsep.
Bos Pengusaha Ungkap Mal “Harus” Batasi Jumlah Restoran, Ada Apa?
Pusat perbelanjaan atau mal kini tidak lagi sekadar tempat belanja. Restoran, kafe, dan gerai makanan telah menjadi magnet utama bagi pengunjung. Tak heran jika sektor F&B (Food and Beverage) sering disebut sebagai tulang punggung pusat perbelanjaan modern.
Namun, pernyataan terbaru dari Ketua Umum Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI), Alphonzus Widjaja, mengejutkan banyak pihak. Ia menyebut bahwa manajemen mal harus membatasi jumlah restoran yang ada di dalamnya. Pernyataan ini menimbulkan pertanyaan besar: mengapa harus dibatasi jika restoran justru menarik pengunjung?
Artikel ini akan membahas latar belakang, alasan strategis di balik pembatasan jumlah restoran di mal, serta dampaknya terhadap industri ritel dan F&B secara keseluruhan.
Fakta: Restoran Adalah Daya Tarik Utama Mal Saat Ini
Beberapa tahun terakhir, tren konsumen menunjukkan bahwa pengalaman kuliner menjadi salah satu alasan utama masyarakat mengunjungi mal. Hal ini terlihat dari:
- Lonjakan kunjungan ke tenant F&B, terutama setelah pandemi mereda.
- Riset Jones Lang LaSalle (JLL) menunjukkan bahwa sektor F&B menyumbang 30–40% terhadap total traffic pengunjung mal.
- Rata-rata durasi kunjungan meningkat karena pengunjung tidak hanya berbelanja, tetapi juga bersantap dan bersosialisasi.
Dengan kontribusi sebesar itu, tak heran banyak pengembang mal berlomba menarik sebanyak mungkin tenant F&B. Tapi di balik daya tarik tersebut, ada kekhawatiran tersembunyi.
APPBI: Terlalu Banyak Restoran Bisa Mengancam Keseimbangan Mal
Dalam pernyataannya, Alphonzus Widjaja menekankan pentingnya keseimbangan tenant mix dalam sebuah pusat perbelanjaan. Ia menyebut bahwa meskipun sektor F&B memang mengundang traffic tinggi, terlalu banyak restoran bisa berdampak buruk bagi keseluruhan ekosistem bisnis mal.
“Keseimbangan tenant sangat penting. Kalau terlalu banyak restoran, mal akan kehilangan karakter fungsionalnya sebagai pusat ritel dan gaya hidup,” ujar Alphonzus.
Berikut beberapa alasan di balik kebijakan pembatasan jumlah restoran di mal:
Overlapping dan Persaingan Tak Sehat
Terlalu banyak restoran bisa menyebabkan kanibalisasi antar tenant. Ketika jumlah pengunjung tidak meningkat sebanding dengan jumlah restoran, setiap tenant berpotensi merugi.
Mengurangi Ragam Produk Ritel
Jika sebagian besar ruang diisi oleh F&B, sektor lain seperti fashion, elektronik, buku, dan kecantikan kehilangan tempat. Padahal keragaman tenant inilah yang menjadikan mal menarik.
Masalah Operasional
Restoran membutuhkan fasilitas khusus: sistem ventilasi, pembuangan limbah, dan pasokan air yang lebih besar. Jika jumlahnya terlalu banyak, bisa membebani infrastruktur mal.
Keseimbangan Arus Pengunjung
Restoran biasanya ramai saat jam makan (lunch dan dinner). Di luar waktu tersebut, area F&B bisa terlihat sepi, menciptakan kesan mal “mati suri”. Ini berbeda dengan tenant ritel yang umumnya aktif sepanjang hari.
Studi Kasus: Apa yang Terjadi Jika Jumlah Restoran Tidak Dibatasi?
Beberapa pusat perbelanjaan di kota besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Medan sempat mencoba strategi agresif dengan mendominasi tenant F&B. Awalnya strategi ini berhasil menarik perhatian, namun setelah beberapa waktu muncul tantangan seperti:
-
Kenaikan tingkat turnover tenant: banyak restoran tidak bertahan lama karena margin kecil dan persaingan ketat.
-
Turunnya loyalitas pengunjung karena tidak adanya pengalaman belanja yang beragam.
-
Kelelahan merek: pengunjung merasa semua mal menawarkan konsep yang sama—restoran dan kafe yang itu-itu saja.
Strategi Ideal: Komposisi Tenant yang Seimbang
APPBI dan para pengembang menyarankan adanya komposisi ideal untuk tenant mix, yaitu:
- F&B: 30–35%
- Fashion dan lifestyle: 25–30%
- Entertainment dan rekreasi: 15–20%
- Services dan kebutuhan sehari-hari: 10–15%
- Others (co-working, health, dll): 5–10%
Komposisi seperti ini akan menciptakan simbiosis antar tenant, di mana pengunjung datang untuk berbagai alasan, bukan hanya untuk makan.
Bagaimana Dampaknya bagi Pelaku Usaha Restoran?
1. Persaingan Lokasi Akan Semakin Ketat
Tenant F&B harus berlomba menawarkan konsep yang unik, bukan sekadar “ikut-ikutan”. Inovasi dan branding akan menjadi kunci utama.
2. Sewa Lebih Selektif
Dengan jumlah slot F&B yang dibatasi, pengelola mal akan lebih selektif memilih tenant. Restoran yang punya rekam jejak baik, brand kuat, dan konsep menarik akan lebih mudah masuk.
3. Munculnya Konsep Pop-Up atau Semi Permanen
Untuk tetap relevan, mal bisa membuka ruang bagi konsep F&B temporer seperti pop-up stall atau seasonal food fair agar tetap ada dinamika dan variasi.
Tantangan Bagi Pengelola Mal
Menjaga Keseimbangan di Tengah Tekanan Pasar
Meski sadar akan pentingnya keseimbangan tenant, pengelola mal juga menghadapi tekanan dari:
-
Pemilik brand F&B besar yang menawarkan deal menggiurkan.
-
Kebutuhan jangka pendek untuk meningkatkan traffic.
-
Perubahan perilaku konsumen yang semakin bergeser ke arah leisure dan experience-based spending.
Karena itu, pengelolaan tenant mal kini memerlukan strategi yang lebih dinamis dan berbasis data.
Kesimpulan: Pembatasan Jumlah Restoran di Mal Bukan Pembatasan Kreativitas
Meskipun terlihat kontradiktif, pembatasan jumlah restoran di mal bukan berarti menghambat pertumbuhan sektor kuliner. Sebaliknya, ini adalah langkah strategis untuk:
-
Menjaga ekosistem bisnis yang sehat.
-
Menghindari persaingan tidak sehat antar tenant.
-
Menawarkan pengalaman belanja dan hiburan yang beragam bagi pengunjung.
Dengan pendekatan seimbang dan kolaboratif antara pengelola mal dan pelaku usaha F&B, pusat perbelanjaan bisa tetap relevan, hidup, dan menguntungkan bagi semua pihak.